A compra e a regularização de imóveis no Brasil envolvem mais do que a simples negociação entre comprador e vendedor. Aspectos tributários e jurídicos, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), o usucapião extrajudicial e o direito de laje, exercem influência direta sobre o valor, a formalização e a segurança das transações imobiliárias. Em São Bernardo do Campo, o cenário é especialmente relevante, pois o município tem forte presença de imóveis antigos, heranças familiares e áreas que passaram por expansão urbana nas últimas décadas.
Compreender como esses instrumentos legais funcionam é essencial tanto para quem pretende comprar quanto para quem busca regularizar uma propriedade herdada ou construída de forma informal. Eles definem não apenas as obrigações fiscais, mas também os prazos, custos e possibilidades de registro no cartório.
A seguir, exploraremos as principais regras que regem o ITBI, o usucapião extrajudicial, o direito de laje e outras normas que impactam o mercado imobiliário local — especialmente para quem atua ou investe na região do ABC Paulista.
O papel do ITBI nas transações imobiliárias
O ITBI é um tributo municipal que incide sobre a transmissão de imóveis entre pessoas vivas, seja por compra, permuta ou doação onerosa. Em São Bernardo do Campo, a alíquota padrão é de 2% sobre o valor venal do bem ou o preço declarado, prevalecendo o que for maior. Esse imposto deve ser pago antes da lavratura da escritura e do registro da transferência no cartório de imóveis.
Para quem busca um apartamento a venda SBC, é importante incluir o ITBI no planejamento financeiro da compra. Em um imóvel de R$ 400 mil, por exemplo, o tributo equivale a R$ 8 mil — valor que precisa ser quitado para a formalização do registro. A não quitação impede a transferência da titularidade e pode gerar multa e juros.
Vale lembrar que o ITBI não incide em casos de herança (onde se aplica o ITCMD) nem em integralizações de capital social de empresas, desde que o imóvel não seja destinado à atividade-fim. Assim, compreender as exceções é fundamental para evitar recolhimentos indevidos e planejar melhor o investimento.
Usucapião extrajudicial: rapidez na regularização de imóveis
Desde a Lei nº 13.105/2015 e o provimento nº 65/2017 do CNJ, o usucapião extrajudicial passou a permitir a regularização de propriedades diretamente em cartório, sem necessidade de processo judicial. Essa modalidade é especialmente útil para famílias que ocupam imóveis há anos, mas sem registro formal, uma realidade comum em São Bernardo do Campo.
Segundo profissionais de uma imobiliária em SBC, muitos imóveis antigos, sobretudo em bairros tradicionais como Rudge Ramos e Nova Petrópolis, possuem ocupação contínua há mais de uma década, o que permite regularização por usucapião. O processo requer planta do imóvel, documentos pessoais, certidões negativas e declaração de testemunhas que comprovem a posse mansa e pacífica.
O custo total varia conforme o cartório, mas geralmente fica entre R$ 5 mil e R$ 10 mil, incluindo honorários de engenheiro e taxas de registro. Quando bem instruído, o procedimento pode ser concluído em até seis meses — uma alternativa muito mais ágil que o processo judicial, que pode levar anos.
Direito de laje: formalizando o que já existe
O direito de laje, previsto pela Lei nº 13.465/2017, é uma solução legal para imóveis construídos em desdobro — ou seja, quando há uma construção sobre outra, mas sem registro individualizado. Essa norma permite que a unidade superior (ou inferior) seja registrada de forma autônoma, conferindo ao ocupante o título de propriedade.
Em áreas periféricas ou com alta densidade construtiva, o direito de laje tem sido usado para regularizar imóveis familiares. Isso é especialmente relevante para quem busca formalizar o patrimônio e torná-lo comercializável, seja como uma casa a venda independente, seja para fins de financiamento ou herança.
Para o registro da laje, é necessário um projeto técnico assinado por engenheiro ou arquiteto, além da anuência dos coproprietários da construção original. Após registrado, o novo imóvel ganha matrícula própria, podendo ser transmitido, financiado e até hipotecado — o que amplia significativamente o acesso ao crédito e a segurança jurídica dos ocupantes.
ITCMD, herança e partilha de bens
Além do ITBI, outro tributo relevante nas transmissões imobiliárias é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual. Ele incide sobre heranças e doações, com alíquota de 4% em São Paulo. Em casos de inventário, o imposto deve ser recolhido antes da partilha dos bens, seja em processo judicial ou extrajudicial.
O planejamento sucessório é fundamental para evitar a perda de prazos e reduzir custos. Quando não há testamento ou disputa entre herdeiros, o inventário em cartório é o caminho mais rápido — geralmente concluído em até 60 dias, com custos entre 2% e 4% do valor total do patrimônio.
Em São Bernardo, muitos imóveis ainda permanecem em nome de pessoas falecidas, o que impede a venda formal. Regularizar a propriedade é requisito básico para obter financiamento e realizar qualquer transação futura.
Normas de condomínio e responsabilidade civil
As convenções condominiais definem direitos e deveres dos proprietários, mas também determinam responsabilidades legais em caso de reformas ou danos estruturais. Obras realizadas sem aprovação da assembleia ou sem ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) podem gerar multas e até responsabilização civil por prejuízos causados a vizinhos.
Além disso, o Código Civil prevê que qualquer alteração na fachada ou nas áreas comuns deve ser aprovada por unanimidade. Essa regra é frequentemente ignorada, gerando disputas judiciais e sanções administrativas. Assim, manter a conformidade com as normas internas é fundamental tanto para a segurança jurídica quanto para a valorização do patrimônio.
Em São Bernardo, condomínios mais novos já contam com regulamentos atualizados, mas edifícios antigos ainda enfrentam lacunas nas convenções, exigindo adequação às normas municipais e à legislação federal de segurança predial.
Custos, prazos e regularização no cartório
A regularização imobiliária envolve custos variáveis conforme o tipo de processo. Escrituras, registros, certidões e emolumentos cartoriais são valores obrigatórios, definidos por tabelas estaduais. No caso de usucapião e direito de laje, os custos costumam ser maiores devido à necessidade de laudos técnicos e vistorias.
Em média, o registro completo de um imóvel regularizado pode custar entre 3% e 5% do valor do bem, considerando ITBI, taxas e honorários. O prazo médio para concluir todas as etapas — da escritura à matrícula — varia de 30 a 180 dias, dependendo da complexidade da situação.
Com planejamento e assessoria jurídica adequada, é possível reduzir custos, evitar multas e garantir segurança jurídica em qualquer operação imobiliária. A regularização, embora trabalhosa, é o alicerce para que o imóvel ganhe valor de mercado e possa ser transmitido legalmente entre gerações.
