A assinatura de um contrato de compra é um dos momentos mais delicados em qualquer negociação imobiliária ou comercial. Embora muitos consumidores se atentem apenas ao valor e às condições de pagamento, os detalhes do documento podem esconder riscos significativos. Determinadas cláusulas, muitas vezes redigidas de forma técnica e complexa, acabam restringindo direitos do comprador ou impondo obrigações desproporcionais. Esse desequilíbrio pode comprometer tanto a segurança jurídica quanto a viabilidade do negócio a longo prazo.
É comum que contratos sejam elaborados para proteger, em primeiro lugar, os interesses da parte vendedora ou da incorporadora. Justamente por isso, é essencial adotar uma postura crítica na leitura de cada cláusula, sem pressa e, preferencialmente, com orientação profissional. A omissão ou a aceitação de condições abusivas pode gerar custos inesperados, atrasos na entrega ou até perda de garantias em caso de descumprimento contratual.
Empreendimentos de alto padrão, como o Vitra by Pininfarina, exemplificam bem a relevância de contratos claros e equilibrados, onde as partes envolvidas conseguem manter a confiança e a transparência em todas as etapas. Por isso, conhecer as cláusulas que devem ser recusadas é um passo fundamental para proteger o comprador de riscos ocultos.
Cláusulas de tolerância excessiva no prazo de entrega
Um dos pontos mais polêmicos em contratos de compra e venda de imóveis é a cláusula que trata do prazo de entrega. Embora seja prática comum a previsão de um período de tolerância, geralmente de 180 dias, muitas empresas estendem esse prazo de forma abusiva. Isso pode significar que o comprador ficará sem acesso ao imóvel por muito mais tempo do que o razoável, sem direito a indenizações imediatas.
Essa prática gera insegurança e dificulta o planejamento financeiro e pessoal do comprador, especialmente para quem depende da entrega do imóvel para sair do aluguel. Aceitar cláusulas que concedem tolerância excessiva ao vendedor significa abrir mão de direitos básicos de previsibilidade e de proteção contra atrasos injustificados.
O ideal é que o contrato estabeleça um prazo objetivo e limitado, com compensações proporcionais ao comprador em caso de descumprimento. Assim, reduz-se o risco de atrasos indefinidos e mantém-se o equilíbrio contratual.
Cláusulas que limitam a responsabilidade do vendedor
Outro ponto crítico é a tentativa de limitar a responsabilidade do vendedor sobre defeitos construtivos ou problemas de documentação. Alguns contratos incluem cláusulas que isentam a empresa de qualquer obrigação após a entrega, transferindo integralmente o risco ao comprador.
Esse tipo de disposição é considerada abusiva, já que o Código de Defesa do Consumidor assegura garantias mínimas ao adquirente, incluindo o direito de reparação por vícios ocultos ou falhas na execução. A aceitação dessa cláusula pode implicar perda de direitos legítimos, dificultando a responsabilização da empresa em situações de irregularidade.
É importante verificar se o contrato assegura de forma clara as garantias legais e contratuais, preservando o equilíbrio entre as partes. Cláusulas que tentam retirar esses direitos devem ser prontamente recusadas.
Cláusulas de reajuste desproporcional
Os contratos frequentemente preveem mecanismos de reajuste das parcelas, especialmente em operações de longo prazo. O problema surge quando o índice de correção escolhido é inadequado ou quando há previsão de reajustes cumulativos, que oneram excessivamente o comprador.
Essas cláusulas podem resultar em prestações que se tornam impagáveis com o tempo, gerando inadimplência e até perda do imóvel. O risco é maior em períodos de instabilidade econômica, quando índices de inflação ou outros indicadores sofrem variações bruscas.
O ideal é que o contrato utilize índices oficiais reconhecidos e estáveis, como o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) durante a obra e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) após a entrega. Qualquer previsão de reajuste desproporcional deve ser revisada ou recusada.
Cláusulas que restringem o direito de rescisão
Em determinadas situações, o comprador pode não conseguir prosseguir com o contrato, seja por questões financeiras, pessoais ou imprevistos. É por isso que o direito de rescisão deve estar previsto de forma justa, permitindo a devolução proporcional dos valores pagos, com descontos razoáveis por custos administrativos.
No entanto, alguns contratos estabelecem condições extremamente onerosas, como a perda total dos valores pagos ou a retenção de percentuais abusivos. Essa prática, além de prejudicial, é ilegal em muitos casos, já que contraria o princípio do equilíbrio contratual.
Recusar cláusulas que limitem indevidamente o direito de rescisão é essencial para garantir que o comprador não seja penalizado além do necessário em caso de desistência ou impossibilidade de continuidade no contrato.
Cláusulas de foro exclusivo distante
É comum que contratos estabeleçam um foro específico para resolver eventuais disputas. O problema surge quando esse foro é definido em local distante do domicílio do comprador, dificultando o acesso à Justiça. Essa prática favorece exclusivamente o vendedor e impõe barreiras adicionais ao consumidor.
O Código de Defesa do Consumidor garante ao comprador o direito de ingressar com ações no foro de seu domicílio, justamente para evitar esse tipo de desequilíbrio. Assim, qualquer cláusula que determine foro exclusivo em local distante deve ser considerada abusiva e, portanto, recusada.
Ao aceitar essa imposição, o comprador pode enfrentar custos elevados e dificuldades práticas para defender seus direitos, o que enfraquece significativamente sua posição em caso de litígio.
Cláusulas que permitem alterações unilaterais
Outro risco recorrente em contratos de compra está nas cláusulas que autorizam o vendedor a modificar unilateralmente aspectos relevantes do negócio, como especificações do imóvel, prazos ou condições de pagamento. Essa prerrogativa desequilibra completamente a relação entre as partes.
Permitir alterações unilaterais significa abrir mão de previsibilidade e de segurança contratual. O comprador fica sujeito a mudanças que podem comprometer seu orçamento ou até mesmo a qualidade do bem adquirido. Essa prática é claramente desvantajosa e deve ser recusada.
O contrato deve estabelecer regras claras e objetivas, garantindo que qualquer modificação relevante seja negociada e aceita por ambas as partes. Dessa forma, preserva-se a transparência e evita-se a imposição de condições desfavoráveis ao comprador.
