Assinar um contrato de compra ou aluguel de imóvel costuma ser aquele momento de alívio, né? Depois de tanta busca, visitas, negociações… enfim, parece que tudo vai se resolver. Só que é justamente aí que muita gente comete um erro perigoso: não ler o contrato com atenção. Ou pior, assinar sem entender algumas cláusulas que, no futuro, podem gerar muita dor de cabeça (e prejuízo).
Essas cláusulas não estão lá por acaso. Algumas são padrões, outras são adaptadas de contrato pra contrato, dependendo do interesse da imobiliária, do vendedor ou do locador. E é aí que mora o perigo: termos que parecem inofensivos, mas que escondem responsabilidades, multas abusivas, ou até obrigações que, legalmente, nem deveriam existir.
O problema é que boa parte das pessoas não tem o costume (nem paciência) de ler contrato até o fim. E quem lê, muitas vezes não entende tudo. Afinal, o “juridiquês” é quase um idioma próprio. Mas acredite: conhecer as cláusulas críticas pode te salvar de muita dor de cabeça. E mesmo que você não entenda tudo, saber onde prestar atenção já faz diferença.
Nos próximos tópicos, vou te mostrar algumas cláusulas comuns (mas perigosas) que aparecem com frequência em contratos de imóveis. Se você está pensando em comprar ou alugar, vale a pena ficar de olho nessas armadilhas jurídicas. E se já assinou, nunca é tarde pra revisar e, quem sabe, renegociar pontos que não fazem mais sentido.
Multas desproporcionais e penalidades exageradas
Uma das cláusulas que mais aparece em contratos, e que costuma passar batida, é a de multa por descumprimento. Ela é comum e legítima, mas precisa ser proporcional. O problema é quando o contrato estipula valores absurdos, como 20% ou até 30% do valor do imóvel (ou do contrato de aluguel), em caso de rescisão antecipada.
Essa cláusula precisa seguir os princípios da razoabilidade e da boa-fé contratual. Caso contrário, pode até ser considerada nula na Justiça. Mas até alguém contestar judicialmente, o prejuízo já pode ter sido grande. Por isso, é essencial negociar essas condições antes da assinatura e, se possível, deixar tudo equilibrado entre as partes.
Ao analisar contratos de apartamentos a venda, preste atenção nas multas por desistência da compra ou por atraso no pagamento de parcelas. Algumas construtoras, por exemplo, impõem penalidades pesadas que não condizem com a realidade de mercado. Fique atento.
Responsabilidade excessiva do inquilino
No caso de contratos de locação, é comum encontrar cláusulas que atribuem ao inquilino uma série de responsabilidades. E até aí tudo bem. O problema é quando essas cláusulas transferem obrigações que, por lei, deveriam ser do proprietário. Isso acontece, por exemplo, com manutenções estruturais, consertos de rede elétrica antiga ou reparos de vícios ocultos no imóvel.
Tem contrato que exige que o inquilino entregue o imóvel “melhor do que encontrou”, incluindo pintura nova, troca de equipamentos, consertos que nada têm a ver com o uso natural do espaço. Essas cláusulas podem ser contestadas judicialmente, mas é melhor evitá-las desde o início, exigindo revisão antes da assinatura.
Se você está buscando apartamentos para alugar, leia com atenção as cláusulas de vistoria, entrega e obrigações de manutenção. Compare com a lei do inquilinato (nº 8.245/91), que deixa claro o que é dever do locador e o que é do locatário. Informação é sua melhor proteção.
Renovação automática sem reajuste claro
Alguns contratos incluem cláusulas de renovação automática. Isso, em si, não é um problema. O perigo está no reajuste vinculado a essa renovação. Já viu contrato que diz: “renovação automática com reajuste baseado em índice de mercado a ser definido”? Pois é. O que é “índice de mercado”? Quem define? Quando?
Cláusulas vagas como essa abrem margem para aumentos abusivos, já que não especificam um índice oficial (como o IGP-M ou o IPCA). E, em alguns casos, isso vira motivo de disputa judicial. Além disso, a ausência de um reajuste claro pode gerar confusão até na hora de encerrar o contrato ou pedir revisão do valor.
Se você estiver fechando contrato de apartamentos para alugar em são paulo, não aceite cláusulas vagas quanto ao reajuste. Peça que conste o índice exato e a periodicidade (normalmente anual). E se possível, já combine por escrito as condições da renovação futura. Evita conflito lá na frente.
Prazo de entrega mal definido em compras na planta
Quem compra imóvel na planta costuma assinar contratos longos, com dezenas de cláusulas técnicas. E uma das mais delicadas é a que trata do prazo de entrega. Algumas construtoras incluem cláusulas que permitem prorrogações automáticas de até 180 dias (ou mais), sem justificativa específica. Isso pode te deixar na mão, especialmente se você estiver contando com o imóvel pronto em uma data específica.
Outra armadilha comum são cláusulas que vinculam o início do prazo a eventos mal definidos, como “após aprovação da prefeitura” ou “após liberação de financiamento coletivo”. Tudo isso deixa o comprador vulnerável a atrasos sem compensação, além de complicar o planejamento financeiro e pessoal.
Na hora de escolher entre imóveis a venda em são paulo, especialmente em lançamentos, revise com atenção essa cláusula. Veja se existe multa por atraso, se há prazo de carência, e quais são os seus direitos em caso de não cumprimento. O contrato precisa ser justo para os dois lados.
Reajustes abusivos em imóveis em construção
Outro ponto polêmico nos contratos de compra de imóveis na planta são os reajustes aplicados durante a obra. Normalmente, os contratos preveem reajuste anual com base em algum índice, como INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Isso é legal. O problema está em cláusulas que permitem reajustes aleatórios ou cobranças adicionais sem previsão clara.
Já houve casos de compradores que foram surpreendidos com “taxas extras de evolução da obra”, ou cobranças retroativas vinculadas a decisões internas da construtora. Esse tipo de cláusula, se redigida de forma vaga, pode gerar uma avalanche de cobranças indevidas e complicações financeiras inesperadas.
Se você estiver de olho em apartamentos a venda saúde, que muitas vezes incluem imóveis em fase de lançamento, exija transparência total nos critérios de reajuste e nas possíveis cobranças futuras. Tudo o que for “extra” deve estar detalhado no contrato. Sem exceções.
Cláusulas de exclusividade mal explicadas
Essa aqui é mais comum em contratos com imobiliárias ou corretores. Cláusulas de exclusividade podem proteger o trabalho de quem está intermediando a venda ou locação, mas também podem limitar suas opções como proprietário ou comprador. Já pensou estar preso a um contrato que te impede de negociar por conta própria, mesmo depois de meses sem resultado?
O risco está em cláusulas que estipulam exclusividade por tempo indeterminado, ou que obrigam o pagamento de comissão mesmo quando a venda é feita sem a ajuda do corretor. Sim, isso acontece. E se estiver no papel (e você assinou), fica difícil contestar depois.
Antes de fechar qualquer negociação, especialmente se você está pesquisando apartamentos a venda, peça para revisar essas cláusulas com um advogado. Pode parecer detalhe, mas pode te salvar de pagar duas vezes pela mesma venda ou de ficar travado em negociações que não avançam.
